【物件価格と月々の返済額】

住宅購入に住宅ローンを利用する方が多いと思います。
頭金を幾ら入れれば月々の返済額はどうなるのか、その他諸経費は現金で幾らぐらい必要なのか、現金がないなら諸費用ローンを使うのか、と考えることは一杯です。
ローンを組む場合、４０代以上の方は返済終了の年齢も考えなくてはいけません。
老後にローンが重くのしかかるようでは、せっかく購入した住宅を手放さなくてはいけなくなりますからね。

お金のことは、特に慎重に考えていくようにしましょう。

【立地条件について】

小さなお子様がいるご家庭は、学校までの距離を考えなくてはいけません。
学校が隣にある！と思って購入したものの、実は学校区が違っていた・・なんて話はよくあることです。
また、物騒な世の中ですので、安心して通える通学路かどうかも確認しましょう。

スーパーや病院などの生活施設も出来れば近くにあったほうがいいと思います。
バス停や駅までの距離も把握しておきたいですね。

【銀行ローン】

一般的な話ですが、勤続３年以上、年収２００万円以上が、利用するにあたっての最低条件になります。
中には勤続３ヶ月からみてくれるところ、派遣社員でも利用できるところもありますが、数は少ないですし条件がつく場合がほとんどです。
融資の限度額は、ほとんどの銀行が５０００万円〜１億円です。

金利についても選択肢があり、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型があります。
固定金利選択型を選ぶと、一定期間の固定期間終了後、変動か固定か再選択することができます。
住宅のチラシによくある「月々○○万円で買える」というのは、変動金利に優遇をプラスして書かれている場合がほとんどです。
それを鵜呑みにしないようにしてくださいね。実際には条件のつく場合も多々ありますので。

銀行によっても、またひとつの銀行の中でも、色んな種類の住宅ローンが用意されています。
自分に合ったものを的確に選ぶことが、支払いで困らないようにする一番の方法ですね。
最近は金利優遇を設けている銀行が多く、ネットでの申し込みの特典なんかもあります。
自分で全ての手続きをするのは結構難しいですが、もしやる場合はよく調べて勉強してくださいね。

このお金は現金として用意しておく必要がありますので、どれくらいかかるものなのか見ていくことにしましょう。

まず頭金に関してですが、一般的には購入物件価格の２割が目安、といわれています。
もし３０００万円の物件なら、２割の６００万円、ということになりますね。
頭金０でも買える物件も出てきていますが、それでも最低１０万円から２０万円は入れる必要があると思ってください。

頭金なしで購入してしまうとローン金額が大きくなり、毎月の返済が大変になってしまいます。
できれば２割に近い頭金をいれて、少ないローンを組みたいところです。

そして、その他の諸経費です。
業者に支払うお金が「仲介手数料」ですね。仲介業者を介して購入する場合はかかってきます。
売主からの直接販売の場合は、これはかかってきません。
物件価格によって仲介手数料は変わってきますので、確認しておきましょう。

住宅ローンを組む場合、銀行に支払う融資手数料や保証会社に支払う保証料がかかってきます。
契約時には契約書に印紙を貼りますのでそのお金がかかりますし、登記に関して司法書士に払う報酬も発生します。
火災保険にも加入しなければいけませんので、そのお金もまとまって必要になりますね。

極端な話、住宅の中は後からでも変更できますが、周辺環境を変えることはできませんよね。
後で後悔しないためにも、じっくりと確認してくことが大切なのです。
それでは、周辺環境をチェックする際のポイントを見ていくことにしましょう。

【駐車場】

マンションの場合でしたら、駐車場から建物までの距離や屋根があるかどうか、マンションの外に出るときの出やすさなどを確認しましょう。
最近は敷地内を歩車分離にして、車が通るところを人が通らない仕組みにしているところもがあります。
そうでないところは、小さなお子様がいるご家庭などは、危険性についてもチェックする必要があります。

一戸建ての場合でも、道路沿いの物件だと、車の出し入れが大変です。
掘り込み式の車庫では、入らない車も出てきますので、確認が必要です。

【駐輪場】

駐輪場が総戸数に対してかなり狭い物件もあります。
平面式なのか、機械式なのかもチェックしておかないと、自転車によってはとめられないものも出てきます。
バイク置き場も同時にチェックしておきましょうね。

通勤通学先から物件までの交通手段、駅やバス停が近くにあるか、といったことは必須確認事項です。
また、スーパーや学校、病院、銀行といった生活施設も出来れば近くにあるほうが望ましいですよね。
小さなお子様がいる場合は、保育園、幼稚園、小学校の有無も大切です。

物件価格は、こういった周辺環境もプラスになって決まってきます。
ものはいいのに物件価格が安いということは、土地の値段が安いということで、ほとんどが不便な場所になるでしょう。
そうすると、日々の生活も通勤通学も大変ですよね。
車を持っていない方の場合、郊外の物件を選ぶのは考えたほうがいいと思います。

モデルルームには家具などがあり、よりよく見せるための工夫がなされています。
ですので、出来上がったときのイメージをしながら、飾りなどに惑わされず見極めることが大切です。
それを踏まえて、住宅の室内と現地見学のポイントを見ていくことにしましょう。

【日当たり】

南向き物件は人気がありますし、日当たりはやはり一番いいですが、南側に大きな建物があったら意味がありません。
傾斜地に建っている場合は、思ったよりも日が入らない、ということもよくあります。
マンションの中部屋だと、窓がない部屋もありますので、間取りをきちんと確認しましょう。

【風通し】

風通しが悪いと、室内の換気がうまく出来ずにカビなどの発生の原因になります。
窓の大きさはもちろんですが、位置や高さも大切です。
また、カビが発生しやすいお風呂や押入れも見ておきましょう。

【間取りチェック】

間取りを見て「いいな」と思っても、実際に確認すると思ったほど広くなかったり、動線が非効率で使いにくかったりする場合があります。
マンションなどの場合、梁が内側に出ているのと外に出ているのでは、部屋の有効面積が全然違います。
また、玄関から扉を開けたトイレの中が丸見えにならないか、キッチンの高さはどうか、家具は置きやすいか、なども見ておきましょう。
オプションの備え付け器具〔食器洗い乾燥機、床暖房など）も、チェックしましょうね。

マンションは特にですが、隣の部屋の音や上下階の音がどの程度聞こえるのかも、把握しておきたいですね。

説明を受け、納得してから購入の契約、という流れになります。
同じ日に行われることが多いので、覚悟して臨みましょう。質問事項などをまとめておいてもいいでしょう。
それでは、重要事項で説明されることを、少しですが見ていくことにしましょう。

重要事項説明とは、契約の中でもとりわけ重要な項目である物件について、契約の内容、承認事項などをまとめたものです。
専門的な用語も出てきますので、わからないことはそのままにせず、宅地建物取引主任者に確認するようにしてください。

【不動産業者に依頼する】

数多くの様々な不動産業者がありますが、住宅を探すときだけでなく、住宅ローンや契約などでも助けになってくれます。
自分の住宅の条件を幾つか提示しておけば、それに近い物件を紹介してもらえます。
引渡しまでのお付き合いになりますので、できれば信頼のおける業者、営業マンにやってもらいたいですね。
そのために、色んな不動産業者をあたってみましょう。

大手の業者は扱っている物件が多く、候補はたくさん見つかるかもしれません。
地元の小さな不動産屋は、その周辺に関しては強いパイプを持っているところが多いでしょう。
それぞれに特徴がありますので、自分で直接あたってみるのが一番いいですね。

【折り込みチラシ】

新聞の折込チラシなどには、その地元周辺の不動産情報がたくさん載っています。
今住んでいるところの周辺で探す場合は、折込チラシが一番早い方法かもしれません。
ただ、かなりの数が出回りますので、悩んでいる間に既に決まってしまっていることも多いでしょう。

売買契約書には物件の所在地や価格はもちろんですが、危険負担、瑕疵担保責任について、アフターサービスについてなど、注意しておきたいポイントがあります。
こういったところにもきちんと目を通しておかないと、後で困るのは契約者の私たちになってしまいます。
どういったものがあるか、少し掘り下げて見てみましょう。

【危険負担】

契約をしてから引渡しまでは、時間がある程度かかるのが一般的です。
その期間に、例えば落雷による火事で住宅に損害が出たらどうするのか、これを決めておくのが、危険負担の項目です。
もし住宅の一部が壊れてしまった場合は、売主が修理をする、という記述になっているかどうか、確認してください。
全損で修復不可能の場合は、契約解除になる、というのが一般的だと思います。

この危険負担の特約をもし決めていなかったら、落雷で住宅が全損しても契約はそのままになり、買主は代金を支払わなくてはいけません。
民法ではそういう理論になっているのですね。住むところがないのにお金を払う、こうなってからでは取り返しがつきません。
ですので、契約書に危険負担の項目があるかどうか、必ず確認するようにしてくださいね。

ただ、高額な資金援助を受けられる場合、贈与税がかかってくるのでは？と心配されている方も多いのではないでしょうか。
贈与税の場合、１年に１１０万円までなら税金は免除されますが、１１０万円の資金援助ではどうしようもない、というのが本音でしょう。

住宅の購入には多額の資金がかかります。
ですので、こういった資金援助に対しての税金優遇措置がちゃんと作られているのです。
それが「相続時精算課税制度」というものです。
これがわかっていれば、安心して援助を受けることができますよ。

住宅ローン控除は、入居した時期によって優遇に差があります。

【控除を受けられる期間】

・平成１３年６月３０日までに入居した方・・１５年間

・平成１３年７月１日〜平成１８年１２月３１日まで・・・１０年間

・平成１９年１月１日〜平成２０年１２月３１日まで・・・１０年か１５年

返済方式の２種類とは「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」のことです。
この２つには決定的な違いがありますので、比較していくことにしましょう。
一般的に利用者が多いのは「元利均等返済方式」で、「元金均等返済方式」は扱っていない金融機関もありますので、注意してくださいね。

【元利均等返済方式】

毎月の返済額が一定になる返済方式のことです。
元金と利息を同時に一定の割合で減らしていくので、返済額が変わらないのですね。
資金計画を長期的にたてやすいのは、こちらの返済方式でしょう。
後で紹介する元金均等返済に比べれば、当初の返済額は少なく済みます。

ただし、ローンを払い始めて最初のほうは元金がなかなか減らないので、利息ばかり払っていることになります。
トータルの支払い金額は、元金均等に比べて高くなってしまいます。

【固定資産税】

毎年１月１日時点の所有者にかかってくる市町村に納める税金です。
土地や家屋、償却資産を持っている人が対象になります。
土地や家屋の評価額×１．４％が税金になります。
評価額とは、ある基準に基づいて算出される価格ですので、購入価格とは全く違います。

【都市計画税】

こちらも毎年１月１日時点の所有者にかかってくる、市町村に納める税金になります。

両方とも、納める時期は年に４回あります。一括で払うこともできます。
納付書で納めることもできますが、口座振替のほうが忘れなくていいかもしれませんね。
固定資産税と都市計画税、と名前は分かれていますが、納付は一緒に行います。

先ほど少しでてきた評価額ですが、３年ごとに見直しが行われます。
土地の価格はさほど変わりませんが、家屋は年月を経ると評価額も下がっていきますので、一般的には税金も少しづつ安くなっていきます。
３年ごとの見直しの時期には、税金の額をチェックしておきましょう。

売買契約を行った際、固定資産税の負担割合を決めた、という方もいるかもしれません。
あれはいわゆる不動産の慣習であり、法律で決められたことではありません。
あくまで１月１日時点での所有者が、払う義務を持っているのです。
ですが暗黙のルールなので、払っておいたほうが無難かと思います。

土地の固定資産税、都市計画税には特例が用意されています。
住宅用地の場合ですと、２００㎡以下の部分と２００㎡以上の部分で課税割合が変わってきます。

【見積もりについて】

「引っ越し業者は紹介されたところでいいか・・。」
いやいや、ちょっと待ってください！
引っ越しには、複数の業者の見積もりは欠かせません。
ひとつの業者で最初から決めてしまうと、本当はもっと安くで済むはずが高くついてしまうことがほとんどです。

見積もりは無料ですので、どんどんとりましょう。
価格もそうですが、サービス内容なども比較して、一番いいところを探しましょう。
大手は対応がしっかりしていて安心できますが、費用は割りと高めです。
中小業者は価格が売りのところが多いですが、サービス面で不安があるかもしれませんね。

見積もりを取ったときに、信頼のおける業者かどうか、自分の目で確認することが大切です。

【引っ越しの日を決めよう】

新居を購入するのは子供の学校に合わせて、という方も多いと思います。
マンションの竣工時期も、３月や４月が多いですね。
しかし３月〜４月は引っ越しシーズンですので、料金も高くついてしまいます。
もしずらせるなら、１ヶ月でもずらすとかなり金額が変わってきます。

また、土日祝祭日は引っ越し料金も高いです。
できれば平日の引っ越しがおすすめです。

引っ越し日を土壇場で決めてしまうと、準備が大変になります。
ダンボールを組み立てて分かりやすいように入れて・・結構時間のかかる作業です。
出来れば余裕を持って、早めに引っ越し日を決めておきたいですね。

一戸建てにお住まいの方も、それぞれの地域に自治会がありますよね？
自治会費を払って、その地域の管理をしていると思います。
そのマンション版が、管理組合です。
区分所有者が集まって運営していく組織、ということですね。

マンションに関わる全ての業務を行う「自主管理組合」と、清掃や修繕といったことは管理会社に任せる管理組合と、２パターンあります。
分譲マンションで管理組合がないところはまずありませんので、必ず加入すると思っておいてください。

管理会社に委託する場合、修繕計画をたてたりそれを実施したりというめんどくさい手続きは、しなくて済みます。
ただその分、管理費は余計にかかってくるということです。
管理業者はたくさんありますので、費用が高い管理業者も中にはあります。
ですので委託業者を決定するときは、計画や料金を慎重に決めていかなくてはいけません。