【物件価格と月々の返済額】
住宅購入に住宅ローンを利用する方が多いと思います。
頭金を幾ら入れれば月々の返済額はどうなるのか、その他諸経費は現金で幾らぐらい必要なのか、現金がないなら諸費用ローンを使うのか、と考えることは一杯です。
ローンを組む場合、４０代以上の方は返済終了の年齢も考えなくてはいけません。
老後にローンが重くのしかかるようでは、せっかく購入した住宅を手放さなくてはいけなくなりますからね。
お金のことは、特に慎重に考えていくようにしましょう。
【立地条件について】
小さなお子様がいるご家庭は、学校までの距離を考えなくてはいけません。
学校が隣にある！と思って購入したものの、実は学校区が違っていた・・なんて話はよくあることです。
また、物騒な世の中ですので、安心して通える通学路かどうかも確認しましょう。
スーパーや病院などの生活施設も出来れば近くにあったほうがいいと思います。
バス停や駅までの距離も把握しておきたいですね。
新築物件の場合は新しくて問題なさそうですが、シックハウス症候群の危険性はあります。
家族の方にアレルギー疾患をお持ちの方がいる場合は、使っている建材や接着剤など、建築業者に確認することです。
中古物件も、隠れた瑕疵があったり、基礎や柱などがゆがんでいたりすることがあります。
リフォームすると思いますが、現状引渡しの場合は特に注意が必要です。
【一戸建て？マンション？】
これは好みにもよるかもしれませんが、小さなお子様のいるご家庭なら、上下階に気を遣わなくて済む一戸建て、と思うかもしれません。
しかし実際は、一戸建てのほうが隣近所に音が丸聞こえ、ということはよくあります。
最近のマンションのほうが壁が分厚いので、音が聞こえにくかったりするので、確認あるのみですね。
メンテナンスがめんどうだという方は、マンションを選ぶ方が多いでしょう。
どちらを選ぶにしても修繕のためのお金はいずれ必要ですので、計画をたてておく必要がありますね。
【手間と時間を惜しまない！】
時間がないからといって、ひとつの物件だけで決めてしまうのはあまりに危険だといえます。
たくさん見すぎても迷ってしまって決まりませんが、少なくても３〜４の物件は見ておきたいですね。
不動産屋に依頼する場合も、複数の不動産業者をまわるようにしましょう。
住宅ローンも様々な金融機関が取り扱っています。
一番有利で自分に合っているものを選びたいですね。
購入した住宅は、長い人なら一生住むことになる大切なものです。
後悔しないように、時間と手間を惜しまないことが大切です。
ここだ！というものがあれば、いさぎよく決断する、という気持ちも大切ですが、慎重さは失わないように！
じっくり検討して、満足のいく買い物をしてくださいね。
【銀行ローン】
一般的な話ですが、勤続３年以上、年収２００万円以上が、利用するにあたっての最低条件になります。
中には勤続３ヶ月からみてくれるところ、派遣社員でも利用できるところもありますが、数は少ないですし条件がつく場合がほとんどです。
融資の限度額は、ほとんどの銀行が５０００万円〜１億円です。
金利についても選択肢があり、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型があります。
固定金利選択型を選ぶと、一定期間の固定期間終了後、変動か固定か再選択することができます。
住宅のチラシによくある「月々○○万円で買える」というのは、変動金利に優遇をプラスして書かれている場合がほとんどです。
それを鵜呑みにしないようにしてくださいね。実際には条件のつく場合も多々ありますので。
銀行によっても、またひとつの銀行の中でも、色んな種類の住宅ローンが用意されています。
自分に合ったものを的確に選ぶことが、支払いで困らないようにする一番の方法ですね。
最近は金利優遇を設けている銀行が多く、ネットでの申し込みの特典なんかもあります。
自分で全ての手続きをするのは結構難しいですが、もしやる場合はよく調べて勉強してくださいね。
あまり知られていませんが、生命保険会社の中にも住宅ローンの取り扱いをしている会社があります。
例えば日本生命の住宅ローンを見てみましょう。
・最長返済期間・・・３５年
・変動金利・・・３．０７５％
・固定金利選択型金利・・・２年が３．２５％、１５年が４．３８％ （平成２０年２月５日現在）
日本生命の保険口座を開設すると金利優遇が受けられるなどの、特典もあります。
【貸金業者(ノンバンク)】
貸金業者といっても、イメージするような消費者金融ではありません。
消費者金融でも住宅ローンを扱っているところがありますが、多くは諸費用ローンですね。
例えば旭化成モーゲージが取り扱っているロングライフ住宅ローンは、へーベルハウス専用の住宅ローンです。
へーベルハウスは同社のブランドですね。長期固定金利型のローンになります。
また、日本モーゲージサービス株式会社などもあり、モーゲージローンや変動金利ローンといった商品を扱っています。
住宅ローンを利用するほとんどの方が、不動産業者を介して手続きを行うと思います。
不動産業者は銀行と提携を結んでいるところが多いので、それを利用すれば金利優遇を受けられたりします。
またローンの手続きは面倒で時間もかかりますので、業者に任せたほうがいいかもしれません。
民間ローンは実に様々な商品があります。
選択肢も多い分、選ぶのが大変ですが、金利だけに捉われずに広い目で選択していきたいですね。
このお金は現金として用意しておく必要がありますので、どれくらいかかるものなのか見ていくことにしましょう。
まず頭金に関してですが、一般的には購入物件価格の２割が目安、といわれています。
もし３０００万円の物件なら、２割の６００万円、ということになりますね。
頭金０でも買える物件も出てきていますが、それでも最低１０万円から２０万円は入れる必要があると思ってください。
頭金なしで購入してしまうとローン金額が大きくなり、毎月の返済が大変になってしまいます。
できれば２割に近い頭金をいれて、少ないローンを組みたいところです。
そして、その他の諸経費です。
業者に支払うお金が「仲介手数料」ですね。仲介業者を介して購入する場合はかかってきます。
売主からの直接販売の場合は、これはかかってきません。
物件価格によって仲介手数料は変わってきますので、確認しておきましょう。
住宅ローンを組む場合、銀行に支払う融資手数料や保証会社に支払う保証料がかかってきます。
契約時には契約書に印紙を貼りますのでそのお金がかかりますし、登記に関して司法書士に払う報酬も発生します。
火災保険にも加入しなければいけませんので、そのお金もまとまって必要になりますね。
税金も、不動産取得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税などがかかってきます。
まだ払うの？というぐらい必要だと思っておいたほうが、覚悟ができていいと思います。
購入物件によって必要な諸経費は違いますが、一般的な目安は以下の通りです。
・新築マンション・・・物件価格の２．５〜５％
・中古マンション・・・５〜８％
・一戸建て（新築・中古）・・・６〜１０％
引渡しが終われば次は引っ越しですね。
新しい家具やカーテンも購入する人がほとんどでしょう。
いざというときのために備えも残しておかなければいけません。
そう考えると、１００万円以上は手元に残しておきたいところです。
入居が終わって新生活が始まると、同時に住宅ローンの支払いも始まります。
月々払いと、ボーナス払いを併用している方は注意しましょう。
ボーナスが出なかった場合に備えて、２回分程度は用意しておかなくてはいけません。
できればボーナス払いは避けたほうが無難ですね。
住宅ローンは、最近では最長５０年、なんて商品も出ていますが、３０歳で組んだ場合、ローン完済が８０歳になってしまいます。
現実的に考えてどうですか？８０迄ローンが残っている人生・・・。購入を考えてしまいそうですね。
住宅ローンを組む際は、その後の人生設計も踏まえた上で決断するようにしてください。
そして月日が経つと、住宅にも色々と修繕部分が出てきてしまいます。
マンションの場合は修繕積立金がありますが、部屋の中の分は別で用意しなくてはいけません。
一戸建ての方は、かなり余裕を持った資金を備えておく必要があるといえます。
欲しい物件があると資金面への配慮がどうしてもおろそかになりがちですが、人生がかかっています。
今後の設計もきちんと考えて、無理のない購入を目指したいですね。
極端な話、住宅の中は後からでも変更できますが、周辺環境を変えることはできませんよね。
後で後悔しないためにも、じっくりと確認してくことが大切なのです。
それでは、周辺環境をチェックする際のポイントを見ていくことにしましょう。
【駐車場】
マンションの場合でしたら、駐車場から建物までの距離や屋根があるかどうか、マンションの外に出るときの出やすさなどを確認しましょう。
最近は敷地内を歩車分離にして、車が通るところを人が通らない仕組みにしているところもがあります。
そうでないところは、小さなお子様がいるご家庭などは、危険性についてもチェックする必要があります。
一戸建ての場合でも、道路沿いの物件だと、車の出し入れが大変です。
掘り込み式の車庫では、入らない車も出てきますので、確認が必要です。
【駐輪場】
駐輪場が総戸数に対してかなり狭い物件もあります。
平面式なのか、機械式なのかもチェックしておかないと、自転車によってはとめられないものも出てきます。
バイク置き場も同時にチェックしておきましょうね。
地図だけ見ていても、実際の環境はよくわかりませんね。
平地だと思っていたら結構急な坂道の途中だったり、駅まで直線なら５分なのに、実際は１０分だった、なんて話はよくあることです。
駅近物件で売っているところでも、肝心の電車の本数が少なかったりすると、逆に不便だったりします。
バス便の地域では、本数は必ず確認しておきましょうね。
また、お子様のいるご家庭の場合、学校からの距離で物件を決める場合もあるでしょう。
その場合、通学路は明るい道なのか、人気がなくて不安ではないか、一度歩いてみましょう。
交通量が多い道路を通る場合もあると思います。一番安全な道を知っておかなければいけませんね。
さらに、昼間だけでなく夜や雨の日のチェックも欠かせません。
昼間は結構人通りが多いのに、夜になると静まり返る、という地域はたくさんあります。
塾帰りのお子様など、怖い思いをしないですむように、チェックしなければいけないでしょう。
街灯がきちんとついているか、交番は近くにあるか、といったこともポイントですね。
【ご近所の方の話をきく】
もしできるなら、実際に住んでいるご近所さんのお話を伺ってみましょう。
毎日のお買い物はどうしているのか、治安面はどうなのか、営業からではわからない実際の部分が見えてくると思います。
また、これから長く付き合うかもしれない方なので、事前になんとなく交流できていればその後も楽ですよね。
住宅購入は、人生において一番高い買い物です。
物件に関しては７〜８割納得できればいいと言われていますが、周辺環境はさらに厳しい採点でもいいのではないでしょうか。
住めば都ですが、できれば最初から相性のいい場所に住みたいですからね。
納得できるまで現地に足を運んでみてください。
通勤通学先から物件までの交通手段、駅やバス停が近くにあるか、といったことは必須確認事項です。
また、スーパーや学校、病院、銀行といった生活施設も出来れば近くにあるほうが望ましいですよね。
小さなお子様がいる場合は、保育園、幼稚園、小学校の有無も大切です。
物件価格は、こういった周辺環境もプラスになって決まってきます。
ものはいいのに物件価格が安いということは、土地の値段が安いということで、ほとんどが不便な場所になるでしょう。
そうすると、日々の生活も通勤通学も大変ですよね。
車を持っていない方の場合、郊外の物件を選ぶのは考えたほうがいいと思います。
必要以上に広すぎると、掃除が大変だという方もいるでしょう。
かといって狭すぎると、荷物が置けないばかりか窮屈な思いをしないといけません。
和室がついている間取りが多いですが、和室はいらないという若い方もいますね。
オール電化の物件なのにガスがいい、となると、最初からやりなおしです。
人によって、考えによって、必要な間取りは大きく変わってきます。
まずは自分達に必要な間取りはどのようなものなのか、それを決めてから見に行くのもいいと思います。
車をお持ちの方は、駐車スペースの問題もあるでしょう。
都心に近いところなら、一台分のスペースでいいかもしれませんが、仕事で車を使うから２台必要、という方もいますね。
また、郊外にするならできれば２台分の駐車スペースが欲しいところです。
マンションの場合、自走式と機械式の駐車場があります。
機械式のほうが使用料金は高いですし、車の出し入れに時間もかかります。
また、マンションの場合、一室に割り当てられる駐車場が１台分、というところも多いでしょう。
車が必須なら、一戸建てを選んだほうがコストがかからない場合も多々あります。
「この物件がほしい！」と思っても、確認しなければいけないことは、こんなにたくさんあります。
資金面の問題もあるでしょう。幾らいいと思っても予算に合わなければ買えませんからね。
住まいは一生の買い物なので後悔しないように、理想と現実と戦いつついい物件を探してほしいと思います。
モデルルームには家具などがあり、よりよく見せるための工夫がなされています。
ですので、出来上がったときのイメージをしながら、飾りなどに惑わされず見極めることが大切です。
それを踏まえて、住宅の室内と現地見学のポイントを見ていくことにしましょう。
【日当たり】
南向き物件は人気がありますし、日当たりはやはり一番いいですが、南側に大きな建物があったら意味がありません。
傾斜地に建っている場合は、思ったよりも日が入らない、ということもよくあります。
マンションの中部屋だと、窓がない部屋もありますので、間取りをきちんと確認しましょう。
【風通し】
風通しが悪いと、室内の換気がうまく出来ずにカビなどの発生の原因になります。
窓の大きさはもちろんですが、位置や高さも大切です。
また、カビが発生しやすいお風呂や押入れも見ておきましょう。
【間取りチェック】
間取りを見て「いいな」と思っても、実際に確認すると思ったほど広くなかったり、動線が非効率で使いにくかったりする場合があります。
マンションなどの場合、梁が内側に出ているのと外に出ているのでは、部屋の有効面積が全然違います。
また、玄関から扉を開けたトイレの中が丸見えにならないか、キッチンの高さはどうか、家具は置きやすいか、なども見ておきましょう。
オプションの備え付け器具〔食器洗い乾燥機、床暖房など）も、チェックしましょうね。
マンションは特にですが、隣の部屋の音や上下階の音がどの程度聞こえるのかも、把握しておきたいですね。
]]> 【中古物件について】リフォーム済みの物件もありますが、手をいれないと住めないような物件も中にはあります。
古い物件は特に、扉の閉まりが悪かったり、柱がゆがんでいたり、といった不具合もたくさんありますので、どこまで妥協できるかですね。
物件価格は安くても、リフォーム代を入れると新築と変わらない、なんてこともあります。
マンションの場合はベランダやバルコニーの防水処理なども見ておきましょう。
このように、住宅を購入する前にチェックしておかなければいけないことは、山のようにあります。
一生の買い物ですから後悔したくないですよね。
ある程度妥協しなければいけないところもありますが、ここだけは、というところはチェックシートを作っておけば便利でしょう。
どの物件にせよ、自分が納得することが大前提です。
めんどうですが、何度も足を運んだほうがいいと思います。
説明を受け、納得してから購入の契約、という流れになります。
同じ日に行われることが多いので、覚悟して臨みましょう。質問事項などをまとめておいてもいいでしょう。
それでは、重要事項で説明されることを、少しですが見ていくことにしましょう。
重要事項説明とは、契約の中でもとりわけ重要な項目である物件について、契約の内容、承認事項などをまとめたものです。
専門的な用語も出てきますので、わからないことはそのままにせず、宅地建物取引主任者に確認するようにしてください。
手付金とは、物件を購入する権利を得るために払うもの、といえばわかりやすいでしょうか。
物件代金の１〜２割が一般的な相場です。通常でしたら、支払った手付金はそのまま物件代金に充当されます。
契約解除という場面では、買主は支払った手付金を放棄すれば、契約解除することが可能です。
売主の都合の場合は、買主が支払った手付金の２倍を、買主に渡すことで解除が可能になります。
また、売主がいつまでたっても物件の引渡しに応じないなどの契約不履行が起こった場合、契約は解除できるとするのが一般的です。
この場合は、相手方に違約金を支払うという形になります。
違約金の額についても細かく決められていますので、確認しておくようにしましょう。
ローン特約とは、住宅ローンの審査がＮＧだった場合、契約をなかったことにできるという特約です。
ローンがおりないのに契約はそのままだったら、買主はお金を支払うことができませんからね。
この場合違約金などは発生せず、売主はもらった手付金などをそのまま返還する、という風に決められていることがほとんどです。
こういった重要事項を把握していないと、もしあなたがいきなり転勤になった、離婚した、家族に不幸があった、などの場合、トラブルの原因になってしまいます。
何が起こるかわかりませんので、万が一に備えて事項をきちんと確認しておくことが大切です。
【不動産業者に依頼する】
数多くの様々な不動産業者がありますが、住宅を探すときだけでなく、住宅ローンや契約などでも助けになってくれます。
自分の住宅の条件を幾つか提示しておけば、それに近い物件を紹介してもらえます。
引渡しまでのお付き合いになりますので、できれば信頼のおける業者、営業マンにやってもらいたいですね。
そのために、色んな不動産業者をあたってみましょう。
大手の業者は扱っている物件が多く、候補はたくさん見つかるかもしれません。
地元の小さな不動産屋は、その周辺に関しては強いパイプを持っているところが多いでしょう。
それぞれに特徴がありますので、自分で直接あたってみるのが一番いいですね。
【折り込みチラシ】
新聞の折込チラシなどには、その地元周辺の不動産情報がたくさん載っています。
今住んでいるところの周辺で探す場合は、折込チラシが一番早い方法かもしれません。
ただ、かなりの数が出回りますので、悩んでいる間に既に決まってしまっていることも多いでしょう。
地元だけなく、広範囲の物件情報を見ることができます。
マンションから一戸建て、土地の情報など、幅広く掲載されていますので一度は見ておきたいですね。
また、初心者では分かりづらい用語の解説が載っていたり、購入者の体験談が載っていたりします。
ただ読んでいるだけでも、おもしろいものがたくさんあります。
かなりの情報量が載っているにも関わらず０円で配布しているものもありますので、見つけたときに手にとってみましょう。
【インターネット】
最近ではインターネットでの住宅探しはメインになりつつあります。
一度にたくさんの情報を見ることができますし、情報が欲しい場合はメールで送ってもらえたりします。
不動産のオークションなども行われていますね。
住宅専門の掲示板などにはたくさんの書き込みがされており、実際の感想などを見ることができます。
質問したりもできますので、モデルルームを見に行った人から返事をもらえたりします。
物件の外観などをきれいに見ることができますし、間取りに家具を配置できるサイトなんかもあります。
ローンの試算ができるものもありますので、忙しい人にはかなり便利な方法になるでしょう。
ただ、業者自らの書き込みがあったり、全然違う情報が載っていたりするのも、インターネットならではです。
やはり最終的には、自分の目で確認に行かなければいけません。
住宅の購入には、その物件の情報だけでなく、周辺地域の情報や金銭面の知識も必要になります。
こういった媒体を上手く利用し、購入に生かしてもらえればと思います。
売買契約書には物件の所在地や価格はもちろんですが、危険負担、瑕疵担保責任について、アフターサービスについてなど、注意しておきたいポイントがあります。
こういったところにもきちんと目を通しておかないと、後で困るのは契約者の私たちになってしまいます。
どういったものがあるか、少し掘り下げて見てみましょう。
【危険負担】
契約をしてから引渡しまでは、時間がある程度かかるのが一般的です。
その期間に、例えば落雷による火事で住宅に損害が出たらどうするのか、これを決めておくのが、危険負担の項目です。
もし住宅の一部が壊れてしまった場合は、売主が修理をする、という記述になっているかどうか、確認してください。
全損で修復不可能の場合は、契約解除になる、というのが一般的だと思います。
この危険負担の特約をもし決めていなかったら、落雷で住宅が全損しても契約はそのままになり、買主は代金を支払わなくてはいけません。
民法ではそういう理論になっているのですね。住むところがないのにお金を払う、こうなってからでは取り返しがつきません。
ですので、契約書に危険負担の項目があるかどうか、必ず確認するようにしてくださいね。
瑕疵とは大きく欠陥のことを指しますが、住宅の場合は、目に見えない基礎部分や柱、屋根の雨漏りなどの欠陥を言います。
見た目の欠陥は、購入前にチェックできますが、目に見えない部分は建てた人にしかわかりません。
ですので、買主の責任ではない瑕疵が発見された場合の措置を、この項目で定めているのです。
新築住宅なら１０年間、柱や梁、基礎などの目に見えない部分の瑕疵の補修が、売主や建築主に義務付けられています。
中古物件の場合は現状引渡しで、瑕疵担保責任が免除されている場合が多いので、契約の際には十分気をつけてください。
民法上では、瑕疵を知った日から１年以内なら損害賠償を請求できる、となっています。
【アフターサービス】
アフターに関する人々の関心が高まってきたのもあり、売主独自の１０年保証などをつけるところもでてきています。
入居した後、何かしら不具合は見つかるものですので、定期点検などを設けている業者を選びたいものです。
大体入居後１年間のアフターを設けているところが多いですね。
逆に全くない業者もありますので、契約時にきちんと確認しておくようにしましょう。
契約前に重要事項説明をよくきき、納得してから契約をするようにしてください。
宅地建物取引主任者は、住宅契約のプロなので、わからないことがあればなんでも聞くようにしましょう。
一生の買い物ですので、あやふやなまま進めないようにしてくださいね。
ただ、高額な資金援助を受けられる場合、贈与税がかかってくるのでは？と心配されている方も多いのではないでしょうか。
贈与税の場合、１年に１１０万円までなら税金は免除されますが、１１０万円の資金援助ではどうしようもない、というのが本音でしょう。
住宅の購入には多額の資金がかかります。
ですので、こういった資金援助に対しての税金優遇措置がちゃんと作られているのです。
それが「相続時精算課税制度」というものです。
これがわかっていれば、安心して援助を受けることができますよ。
名前の通り、相続を生きている間に行ってしまう、というものです。
実際に相続する、という時点になって、精算しますという仕組みになっています。
この相続時精算課税制度を使うには、条件があります。
・両親が６５歳以上であること
・相続する側が、２０歳以上の子であること
・２５００万円が限度
（ただし、父親から２５００万円、母親から２５００万円、という形はＯＫ！）
この額を超えない限りは、非課税になります。
額を超えると、２０％の贈与税が発生してしまいますので、気をつけてくださいね。
なお、この制度を利用すると、１１０万円まで非課税、という枠は使うことはできませんのでご注意ください。
この制度をうまく利用すれば、自分の理想の住宅を購入することもできるかもしれません。
なんともうらやましい話ですが、使えるものはうまく使って資金計画をたてていきましょう。
ちなみに、実際に相続するとなったときに相続税を支払わなければいけない人というのは、相続を受けた人の全体のたった５％だそうです。
相続税の控除は「５０００万円＋法定相続人の人数×１０００万円」と決まっています。
つまり、資産がたくさんあったり土地や建物を多く所有しているようなお金持ちは、相続税を払わなくてはいけない、ということですね。
両方の親から２５００万円ずつもらえる、となればお金持ちの部類に入るでしょうが、普通の方なら１０００万円ぐらいがいいところではないでしょうか。
もちろん、１００万２００万でも、頭金のない方にとっては大助かりですよね。
せっかくこのような制度があるのですから、上手に利用して賢く購入してしまいましょう。
なお、２００９年現在、住宅取得等資金の贈与に関しての３５００万円贈与税控除の特例、というのもあります。
]]>住宅ローン控除は、入居した時期によって優遇に差があります。
【控除を受けられる期間】
・平成１３年６月３０日までに入居した方・・１５年間
・平成１３年７月１日〜平成１８年１２月３１日まで・・・１０年間
・平成１９年１月１日〜平成２０年１２月３１日まで・・・１０年か１５年
]]> 【控除の対象となるローンの借入れ金額】・平成１６年度・・・５０００万円以下の部分
・平成１７年度・・・４０００万円以下の部分
・平成１８年度・・・３０００万円以下の部分
・平成１９年度・・・２５００万円以下の部分
・平成２０年度・・・２０００万円以下の部分
早く利用し始めた方のほうが、明らかに得ですね。
トータルの最高控除額も、平成１９年度は２００万円、平成２０年度は１６０万円と、かなり差が出ています。
住宅ローン控除の対象になるのは、家屋や土地の購入にかかる費用になります。
１００万円以上、返済期間が１０年以上、という条件がついています。
そして、年間所得が３０００万円以上ある方は、対象になりません。
上記の控除を受けられる期間のところを見てほしいのですが、平成１９年と平成２０年入居した方は、１０年か１５年か選べるようになっていますね。
【１０年の場合】１年目〜６年目まで１％、７年目〜０．５％が控除税率
【１５年の場合】１年目〜１０年目まで０．６％、１１年目から１５年目まで０．４％が控除税率
サラリーマンの方は住宅購入の年に確定申告をしておけば、その翌年からは年末調整で自動的に控除されます。
ここは要チェックなのですが、平成１９年度に所得税と住民税の改正がありました。
そこで、平成１１年〜平成１８年までに入居した方は、所得税から控除しきれなかった部分を住民税から控除してもらえるようになりました。
対象者は毎年申告が必要ですので、早めに役所にいって調べておきましょう。
こういった税金対策をすることによって、長い住宅ローンの足しにすることができます。
利用できるものはなんでも利用して、上手に返済していきましょう。
返済方式の２種類とは「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」のことです。
この２つには決定的な違いがありますので、比較していくことにしましょう。
一般的に利用者が多いのは「元利均等返済方式」で、「元金均等返済方式」は扱っていない金融機関もありますので、注意してくださいね。
【元利均等返済方式】
毎月の返済額が一定になる返済方式のことです。
元金と利息を同時に一定の割合で減らしていくので、返済額が変わらないのですね。
資金計画を長期的にたてやすいのは、こちらの返済方式でしょう。
後で紹介する元金均等返済に比べれば、当初の返済額は少なく済みます。
ただし、ローンを払い始めて最初のほうは元金がなかなか減らないので、利息ばかり払っていることになります。
トータルの支払い金額は、元金均等に比べて高くなってしまいます。
借入れ金を返済回数と均等で割り、元金残高に対する利息を払っていく、という方式です。
簡単に言えば、元金を一定額減らしていくので、元利均等と比べて当初の返済額が高いということです。
当初は高いのですが、元金を確実に減らしていきますので、利息は着実に減っていきます。
トータルの返済額で見ると、こちらのほうが明らかにお得です。
ただ、毎月の支払額はかなり高いので、後から楽になるといってもやはり一般的にはあまりおすすめできません。
無理をして家計に負担をかけることになりますからね。
共働きの夫婦でガンガン返していける、というケースにはいいと思います。
次は金利についてです。
現在のような超低金利の時代、住宅ローンの金利を変動金利にする方も多いでしょう。
この変動金利型のローンを利用する場合ですが、金利は半年ごとの見直しになるのはご存知ですね？
しかし、元利均等返済方式を選択されている場合は、当初の５年間は返済額は変わりません。
返済額の中で、元金と利息の割合を計算するからですね。
ですので、実際に金利の見直しを行うのは５年ごとになります。
当初借りたときよりも、５年後には金利が上がっている場合もあるでしょう。
そうなると、利息の不足分が発生してしまいます。
しかし、返済額の上限というのが決まっており、どれだけ金利が上がっても、返済額の１．２５倍までという風に決まっています。
これを超えた場合は、次の５年で調整をする、という具合になっていますので、当初の返済額の倍になる、ということはありません。
ただ、調整しきれなかった場合未払い利息が出てくるといったリスクも、変動金利にはあります。
今のような低金利がずっと続くとは、ちょっと考えにくいですので、固定金利を選ぶという選択も検討したほうがいいでしょう。
住宅ローンの返済は長期間に及びますので、今から２０年後、３０年後の未来を予測することはできませんね。
まずは今、自分に一番最適だと思える返済方法を選ぶことが大切でしょう。
資金計画が頓挫してしまうと、せっかくのマイホームを手放すことにもなりかねませんので、慎重に計画はたてておきましょうね。
【固定資産税】
毎年１月１日時点の所有者にかかってくる市町村に納める税金です。
土地や家屋、償却資産を持っている人が対象になります。
土地や家屋の評価額×１．４％が税金になります。
評価額とは、ある基準に基づいて算出される価格ですので、購入価格とは全く違います。
【都市計画税】
こちらも毎年１月１日時点の所有者にかかってくる、市町村に納める税金になります。
両方とも、納める時期は年に４回あります。一括で払うこともできます。
納付書で納めることもできますが、口座振替のほうが忘れなくていいかもしれませんね。
固定資産税と都市計画税、と名前は分かれていますが、納付は一緒に行います。
先ほど少しでてきた評価額ですが、３年ごとに見直しが行われます。
土地の価格はさほど変わりませんが、家屋は年月を経ると評価額も下がっていきますので、一般的には税金も少しづつ安くなっていきます。
３年ごとの見直しの時期には、税金の額をチェックしておきましょう。
売買契約を行った際、固定資産税の負担割合を決めた、という方もいるかもしれません。
あれはいわゆる不動産の慣習であり、法律で決められたことではありません。
あくまで１月１日時点での所有者が、払う義務を持っているのです。
ですが暗黙のルールなので、払っておいたほうが無難かと思います。
土地の固定資産税、都市計画税には特例が用意されています。
住宅用地の場合ですと、２００㎡以下の部分と２００㎡以上の部分で課税割合が変わってきます。
・２００㎡以下・・・固定資産税×６分の１
・２００㎡以上・・・固定資産税×３分の１
【都市計画税の場合】
・２００㎡以下・・・都市計画税×３分の１
・２００㎡以上・・・都市計画税×３分の２
以上の数値が、上限になっています。
また、新築住宅の場合は、床面積の条件さえ満たせば課税対象となる年度から向こう３年間、１２０㎡までの居住部分の税額が２分の１になります。
３階建て以上で耐火、もしくは準耐火の建築物は５年間は軽減してくれます。
マンションや、３階建ての一戸建ての場合などでしたら、５年間軽減措置を受けられますね。
軽減措置期間以後は普通の税額に戻ってしまいますが、新築住宅の場合はありがたい話です。
住宅購入してやっと落ち着いたかな、という頃にそっと封筒が届き、中を見てみると固定資産税と都市計画税の納付書が・・。
金額を見て「やばい・・」と思う方もいるかもしれません。
金額が割りと大きいですので、事前に準備しておいてくださいね。
【見積もりについて】
「引っ越し業者は紹介されたところでいいか・・。」
いやいや、ちょっと待ってください！
引っ越しには、複数の業者の見積もりは欠かせません。
ひとつの業者で最初から決めてしまうと、本当はもっと安くで済むはずが高くついてしまうことがほとんどです。
見積もりは無料ですので、どんどんとりましょう。
価格もそうですが、サービス内容なども比較して、一番いいところを探しましょう。
大手は対応がしっかりしていて安心できますが、費用は割りと高めです。
中小業者は価格が売りのところが多いですが、サービス面で不安があるかもしれませんね。
見積もりを取ったときに、信頼のおける業者かどうか、自分の目で確認することが大切です。
【引っ越しの日を決めよう】
新居を購入するのは子供の学校に合わせて、という方も多いと思います。
マンションの竣工時期も、３月や４月が多いですね。
しかし３月〜４月は引っ越しシーズンですので、料金も高くついてしまいます。
もしずらせるなら、１ヶ月でもずらすとかなり金額が変わってきます。
また、土日祝祭日は引っ越し料金も高いです。
できれば平日の引っ越しがおすすめです。
引っ越し日を土壇場で決めてしまうと、準備が大変になります。
ダンボールを組み立てて分かりやすいように入れて・・結構時間のかかる作業です。
出来れば余裕を持って、早めに引っ越し日を決めておきたいですね。
不用品や長い間使わなかったものは、この機会に思い切って処分してしまいましょう。
その分荷物もへりますし、うまくいけば引っ越しトラックのサイズまで変わるかもしれません。
引っ越しの後の片付けも楽になりますし、何より新居が広く使えますよね。
引っ越ししたら新しい家具や生活用品を購入すると思いますので、ここは思い切りが必要ですよ。
【荷造りと荷解き】
荷造りと荷解き、全部お任せください！という業者があります。
独身の方で仕事が忙しく、準備や片付けの時間がないという方には、いいサービスだと思います。
ただ費用はかかってしまいますので、できれば自分達でやったほうがいいですね。
【家具をどこに置くか決めておきましょう】
間取り図は購入時に入手していると思いますので、それを元に、大きな家具類の配置を決めておきましょう。
搬入しながら「冷蔵庫は・・タンスは・・」となると、時間の無駄になってしまいます。
【ご近所さんに挨拶しておこう！】
引っ越しはご近所の方にとってはうるさいですし、迷惑な方もいることでしょう。
これから長く付き合っていく方達ですから、できれば引っ越しの前の日までに挨拶しておきましょう。
マンションの場合は、お隣だけでなく上下階の方にも忘れずに。
挨拶の時に５００円程度のお菓子や洗剤などを渡すとよいでしょう。
【住所変更の通知を出しておこう】
忘れがちですが、新聞や郵便、宅配便などの業者に住所変更の届けを出しておいてください。
また、電気やガスなどのライフラインの手続きも忘れずに。
引っ越し当日のお風呂に入れない・・なんてことがないようにしましょうね。
【オプションサービスを利用しよう】
業者にもよりますが、引っ越し後の掃除をしてくれたり、家具の移動をしれくれたり、というサービスのある業者もあります。
引っ越しにはお金も時間も体力も必要です。
しっかりと計画をたてて、安心できる業者を選びましょうね。
一戸建てにお住まいの方も、それぞれの地域に自治会がありますよね？
自治会費を払って、その地域の管理をしていると思います。
そのマンション版が、管理組合です。
区分所有者が集まって運営していく組織、ということですね。
マンションに関わる全ての業務を行う「自主管理組合」と、清掃や修繕といったことは管理会社に任せる管理組合と、２パターンあります。
分譲マンションで管理組合がないところはまずありませんので、必ず加入すると思っておいてください。
管理会社に委託する場合、修繕計画をたてたりそれを実施したりというめんどくさい手続きは、しなくて済みます。
ただその分、管理費は余計にかかってくるということです。
管理業者はたくさんありますので、費用が高い管理業者も中にはあります。
ですので委託業者を決定するときは、計画や料金を慎重に決めていかなくてはいけません。
マンション管理するには、管理者を置いておく必要があります。
管理組合から選出する場合もありますし、法人化した管理組合から理事や監事を選出する、という方法もあります。
マンションにいる管理人とは違い、マンションをまとめる人、居住者の代表だと思ってもらえればいいでしょう。
また、管理組合は年に１回、集会（管理組合総会）を開かなければいけないと決まっています。
この場を使って修繕計画をたてたり、管理費について話し合ったり、マンションの規約変更を行ったりします。
管理業者に委託している管理組合は、ここで業者にかかる費用の見直しなどもしなくてはいけません。
自主管理組合の場合は、勉強会も兼ねていると思ったほうがいいでしょう。
管理業者のようなノウハウがない代わりに、知識を得ておかなければ対応できないことがたくさんありますからね。
特に修繕関係は、かかる費用や任せる業者などについてしっかりと情報を得ておかなければいけないでしょう。
マンションの場合、専有部分と共有部分があります。
廊下やエレベーターといった共有部分は、個人が勝手に変更することはできません。
組合員全員の意思で、規約は決定されていきます。
こういったことがめんどうだから、という理由で一戸建てを選ぶ方もいるでしょう。
住宅を購入する際には、こういった管理についてのメリットデメリットを把握しておく必要がありますね。