住宅購入時に建ぺい率と容積率確認

そろそろ住宅を購入しようとお考えの方は、まず新聞折込のチラシなどから見ていくことが多いのではないでしょうか。
そのようなチラシには、必ず「建ぺい率」や「容積率」などの言葉が載っていると思います。

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言葉だけ見るとわかりにくいですが、要は敷地に対する建物の大きさを規制するための、決められたルールのことです。
どのようなものなのか、少し具体的に見ていくことにしましょう。

【建ぺい率】

敷地内の建物の建築面積を規制するのが、建ぺい率です。
例えば100㎡の土地があり、決められた建ぺい率が50%だとします。
そこに建てていい建物の面積は、50㎡、ということになります。
2階建ての家なら、1階の床面積が50㎡以内、ということになりますね。

この建ぺい率は、都市計画法という法律の中で、用途地域によって様々に決められています。
決まった数値以上の建物を建てることは、基本的にできません。
一般的に、郊外の住宅地は建ぺい率が低く設定されています。閑静な住宅街の家には、ほとんどお庭がありますよね。
逆に都心の建物密集地では、建ぺい率は高く設定されています。道路ギリギリまで建っている建物が多いと思います。

【容積率】

建ぺい率は敷地に対する1階部分の床面積でしたが、容積率は、建物の延べ床面積になります。
100㎡の土地で容積率が200%の場合、1階と2階合わせて200㎡の延べ床面積まで認められます。
車庫や駐輪場といったものは、全体の面積の5分の1までは、計算に入れなくてもいいようになっています。
また、地下室のある建物も、地下部分は全体の3分の1までは計算から除外されます。

こちらも都市計画法の中で用途地域ごとに制限が異なります。
やはり、建物密集地になるほど、高い数値が設定されています。

2つの説明に出てきた「用途地域」ですが、都市計画法の中で定められた、12種類の地域のことを言います。
例えば住宅地と大きな大工場が一緒の地域に建つ事がないように、建てていい建物を決めているわけです。

少し見てみると、第一種低層住居専用地域は、いわゆる一戸建ての家がメインの地域で、店舗などは建ててはいけません。
第二種低層住居専用地域だと少し緩和されて、小さな個人商店程度なら建てられるようになります。

建ぺい率、容積率共に、上記の住居専用地域では数値は低く、商業地域や工業地域では高く設定されています。
建ぺい率や容積率が高いということは、土地一杯に建物を建てられるということですね。
都心などで数値を低く設定していまうと、土地を有効活用しなければいけない地域なのに出来なくなってしまいます。
こうならないために、その地域に応じた数値が決められているわけです。

こういったことが守られていない建物は、違法建築になり、住宅ローンの審査で落ちてしまうことがあります。
銀行は建物を担保にお金を貸しますので、こういった基準が守られているかどうかは、最低ラインになります。
ですので、住宅を購入する前には、こういった法規制がきちんと守られている物件かどうか、確認を怠らないようにしましょう。

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